A chi spetta la cedolare secca sugli affitti? Scopri le condizioni che sfuggono a molti

La cedolare secca spetta alle persone fisiche che affittano immobili abitativi fuori dall’esercizio di impresa o professione. Non vale per società né per uffici (A/10). E si rinuncia agli aggiornamenti ISTAT. Ecco le condizioni da conoscere, senza giri di parole.

Chi può sceglierla

La platea è precisa. Da ex geometra che ha visto decine di contratti, lo ripeto sempre ai clienti: contano “chi loca” e “cosa si loca”.

• Persone fisiche: proprietari o titolari di diritti reali (es. usufrutto).
• Non in impresa o professione: il locatore non deve agire come imprenditore o professionista.
• Contratti abitativi: uso residenziale, non uffici né negozi.

Proprietari, nudi proprietari e usufruttuari

Può optare chi percepisce il canone per diritto reale: proprietario pieno o usufruttuario. La nuda proprietà senza usufrutto non basta, perché non incassa l’affitto.

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Comproprietà: scelte autonome

Ogni comproprietario sceglie in autonomia: uno può stare in ordinario, l’altro in cedolare. L’opzione incide solo sulla propria quota di canone.

Conduttore: attenzione all’impresa

La regola pratica: se l’inquilino è un soggetto che agisce in impresa o professione (es. contratto di foresteria intestato alla società), la cedolare non si applica, anche se l’uso è abitativo. È un punto che sfugge spesso.

Immobili ammessi e pertinenze

Conta la categoria catastale e la destinazione.

• Ammessi: unità A/1–A/11 (escluso A/10 – uffici).
• Pertinenze: C/2, C/6, C/7 (cantine, box, posti auto) se locate congiuntamente o anche separatamente ma a servizio dell’abitazione e con stesse parti (locatore/conduttore).
• Esclusi: uffici A/10, capannoni, negozi; sublocazioni e comodati a titolo oneroso.

Tipi di contratto e aliquote

La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro/bollo su registrazione e proroghe. L’IMU resta dovuta ove prevista.

Contratti 4+4, 3+2 e studenti

• Libero 4+4: aliquota 21%.
• Canone concordato 3+2 e studenti: aliquota 10% se rispettati gli accordi territoriali e attestazione.
• Transitori: cedolare ammessa se uso abitativo.

Locazioni brevi: novità che pesano

• Definizione: contratti fino a 30 giorni, anche tramite portali, con servizi minimi (biancheria, pulizia).
• Aliquote 2024: 21% su una unità scelta; 26% sulle ulteriori. Regola spesso sottovalutata.

Per informazioni ufficiali, verificare con Agenzia delle Entrate.

Come si esercita l’opzione

La scelta va formalizzata e comunicata correttamente.

• Al momento della registrazione del contratto con modello RLI (entro 30 giorni).
• Alla proroga: si può optare o revocare.
• Comunicazione al conduttore: il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone (compreso ISTAT) per i periodi in cedolare.

Acconti e saldo

• Acconto: se dovuto, in due rate (giugno/novembre) come per l’IRPEF, calcolato sull’imposta dell’anno precedente.
• Saldo: a giugno dell’anno successivo.
• F24 e codici tributo: pagamenti con modello F24.

Riferimento normativo: Testo unico delle imposte sui redditi.

Errori che fanno perdere il diritto

Nella pratica quotidiana vedo sbagli ricorrenti. Ecco i principali.

• Inquilino impresa/professionista: no cedolare, anche se l’immobile è adibito ad abitazione di dipendenti.
• Immobile A/10: escluso a prescindere dall’uso di fatto.
• Sub-locazioni/comodati onerosi: non rientrano.
• Niente lettera di rinuncia ISTAT: rischio contestazione in caso di aggiornamento canone applicato.
• Pertinenza senza nesso: box o cantina non a servizio dell’abitazione principale del contratto, meglio tenerli fuori.

Ritardi e “remissione in bonis”

Se l’opzione non è stata espressa in tempo per mera dimenticanza, è possibile la remissione in bonis: si paga una sanzione ridotta e si sana l’adempimento, purché sussistano i requisiti sostanziali.

Quando conviene davvero

Conviene se il tuo scaglione IRPEF è alto, il canone è “pulito” (senza spese che vorresti dedurre) e l’immobile non ha grandi oneri di interesse passivo da scaricare.

• Pro: aliquota fissa, niente registro e bollo, gestione semplice.
• Contro: rinuncia agli adeguamenti ISTAT e impossibilità di dedurre spese.

Consiglio operativo: per i canoni concordati in città con accordi robusti e beneficio IMU, la combinazione canone concordato + 10% è spesso imbattibile.