Contratto di comodato d’uso gratuito: occhio alle ricadute su IMU e TASI che molti ignorano

Sì: il comodato gratuito può dimezzare l’IMU, ma solo in casi ben precisi. Molti proprietari lo scoprono tardi, pagando più del dovuto o perdendo l’agevolazione per un dettaglio formale. Qui trovi i requisiti, gli errori tipici e cosa è cambiato con l’abolizione della TASI.

Che cos’è davvero il comodato e perché incide sulle imposte

Il comodato d’uso gratuito è il prestito di un immobile senza corrispettivo. È regolato dal Codice civile. Dal 2016 può ridurre la base imponibile IMU del 50% quando riguarda parenti di primo grado e rispettati specifici vincoli.

In sintesi:

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• Riduzione IMU 50% solo per comodato a figli/genitori con contratto registrato.
• Niente per case di lusso (A/1, A/8, A/9).
• TASI abolita dal 2020: tutto si gioca sulla “nuova IMU”.

Requisiti precisi per lo sconto IMU del 50%

Norma cardine: Legge 208/2015 (Stabilità 2016), aggiornata dalla Legge 160/2019 (nuova IMU). Ecco cosa deve esserci, tutto insieme.

Chi sono i soggetti ammessi

• Comodatario: figlio o genitore del proprietario (linea retta, primo grado).
• Uso: deve essere abitazione principale del comodatario (residenza e dimora).

Che cosa serve sul piano formale

• Contratto scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate (entro 20 giorni). Senza registrazione, niente agevolazione.
• Dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo all’avvio del comodato.

Requisiti patrimoniali del proprietario

• Un solo immobile abitativo in Italia oltre alla propria abitazione principale (che può essere nello stesso Comune dell’immobile in comodato).
• Residenza e dimora del proprietario nello stesso Comune dell’immobile dato in comodato.
• Nessun altro immobile abitativo posseduto, anche solo in quota. Locali non abitativi (C/1, D/…) non precludono.
• Escluse le categorie A/1, A/8, A/9 (case di lusso): qui il 50% non si applica.
• Pertinenze: max una per categoria (C/2, C/6, C/7) legata all’abitazione.

TASI: cos’è cambiato davvero

La TASI è stata abolita nel 2020 e accorpata nella “nuova IMU” (Legge 160/2019). Prima, parte del tributo era a carico dell’occupante; oggi paga solo il possessore (il proprietario), con eventuale riduzione del 50% se sussistono i requisiti del comodato.

Traduzione pratica: con il comodato il comodatario non paga tributi patrimoniali; tutto ricade sul proprietario, che però può ottenere la riduzione della base imponibile.

I casi più discussi (con esito chiaro)

Comodato a fratelli/sorelle

Niente sconto 50%. Vale solo per linea retta (genitori-figli).

Comodato parziale (una stanza)

La norma parla di unità immobiliare. Se si concede solo una porzione senza subalterno autonomo, i Comuni in genere non riconoscono l’agevolazione.

Comodato per seconda casa “al mare”

Se il comodatario non la usa come abitazione principale, niente riduzione. IMU ordinaria.

Immobili di categoria A/1, A/8, A/9

Sempre esclusi dal beneficio, anche se il comodatario vi risiede.

Numeri, scadenze, documenti: la check-list

• Registrazione contratto: imposta fissa 200 euro + marche da bollo (16 euro ogni 4 facciate/100 righe).
• Dichiarazione IMU: entro il 30 giugno dell’anno successivo all’avvio del comodato o a variazioni.
• Calcolo: riduzione del 50% della base imponibile prima di applicare l’aliquota comunale.
• Pertinenze: dichiarare quali sono abbinate; oltre i limiti si perde il beneficio.

Esempi rapidi

Errori che fanno perdere lo sconto (e come evitarli)

1. Contratto non registrato: senza timbro dell’Agenzia delle Entrate, la riduzione non esiste.
2. Residenza del proprietario in altro Comune: serve coincidenza di Comune con l’immobile dato in comodato.
3. Quote “dimenticate”: altre abitazioni anche al 10% fanno decadere il beneficio.
4. Dichiarazione IMU assente: il Comune può recuperare l’imposta con sanzioni.
5. Pertinenze in eccesso: oltre una per categoria (C/2, C/6, C/7) l’agevolazione salta.

Cosa conviene fare, concretamente

Da ex geometra abituato ai dettagli catastali, il mio consiglio è operativo.

• Verifica visure del proprietario: controlla tutte le intestazioni, anche in quota.
• Scrivi un contratto chiaro (immobile, pertinenze, durata) e registralo subito.
• Residenza: allinea tempestivamente le anagrafiche del comodatario.
• Fai la dichiarazione IMU e conserva ricevute e allegati.
• Controlla le delibere comunali: aliquote e modulistica possono cambiare.

Se stai valutando un comodato per aiutare un figlio a vivere vicino o per mettere a reddito “sociale” una seconda casa, studia prima l’assetto patrimoniale. Una visura in più oggi evita imposte piene domani.